solgt

#KEYSERLØKKA , Finns vei 7

Type Leilighet
Primærrom 66m²
Bruksareal 66m²
Bruttoareal 73m²
Tomt 44 389m²
19/12/2019 14:31
Oppholdsrom 1
Soverom 2
Byggeår 1953
Gårdsnummer 128
Bruksnummer 42
Energimerking E
FINN.no 156456213
Sist endret
Prisantydning 4 500 000,-
Totalpris 4 781 385,-
Ligningsverdi 1 136 344,-

Beregnet totalkostnad

4 500 000,- (Prisantydning) 266 289,- (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 4 766 289,- (Pris inkl. fellesgjeld) Omkostninger 199,- (Panteattest kjøper) 430,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk) 430,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk) 7 187,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett) 6 850,- (Boligkjøperforsikring Legal24 (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 15 096,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 4 781 385,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Oppdragsnummer

70-19-0157

Adresse og matrikkel

Finns vei 7, 0575, Oslo, Gnr.128 Bnr.42 Andelsnr.264 Orgnr.950158506 i Oslo kommune

Eier

Ingunn Haraldsen

Tillegg

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners avd Kalbakken sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Forkjøpsrett

Ja, det er forkjøpsrett i borettslaget.

BRA/PROM

66 / 66 m²

Antall soverom

2
 

Eierform

Borettslag

Boligtype

Leilighet

Byggeår

1953

Energimerking

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter E

Energiforbruk

Stipiulert energiforbruk er ca.4.500 kwh pr. år.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Tomt

Felles tomt for borettslaget, opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, prydbusker, sittegrupper, lekeapparater og asfalterte arealer bestående av innkjøring og biloppstillingsplasser samt gangveier.

Felles tomt for borettslaget, opparbeidet med plenarealer,
diverse beplantning, prydbusker, sittegrupper, lekeapparater og asfalterte arealer bestående av innkjøring og biloppstillingsplasser samt gangveier.

Innhold

Leiligheten inneholder: Entré, bad, kjøkken, spisestue/stue, balkong og to soverom.

I tillegg disponerer leiligheten tre boder. Bodene er på hhv.

Beliggenhet

Leiligheten ligger i et sentralt og usjenert boligområde på Keyserløkka i Oslo. "Høyt og fritt med prektig utsikt over byen og fjorden ligger Keyserløkka. Prosjektet hører til et av OBOS' flotteste. Sentralt, men likevel utenfor storbyens ståk og larm". Arbeiderbladet om Keyserløkka. 1935. Dette stemmer fortsatt i 2019. Keyserløkka er et av de få, sentrumsnære områdene i Oslo som fortsatt har god plass mellom bygningene og store grønt- og parkområder tilknyttet borettslagene. Her finnes epletrær, flere lekeplasser, sittegrupper og isbane om vinteren. I borettslagets hagelag kan beboere leie en-to pallekarmer for en liten sum hvert år for å dyrke det man måtte ønske. Hagelaget er åpent for hele borettslaget, og det er ulike bærbusker og frukttrær som alle kan forsyne seg av.

Boligen har gangavstand til høyskoler, offentlig kommunikasjon og et bredt servicetilbud. Det ligger flere parker og grøntarealer med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærmiljøet, som bl.a. Kampen park, Tøyenparken med populære Tøyenbadet, Botanisk hage og Valle Hovin m.m. Tøyenparken ligger i skråningen vest for høydedraget fra Ola Narr til Kampen park og skaper flott utsikt mot sentrum og fjorden.

Tøyen togstasjon på Gjøvikbanen ligger på Keyserløkka og er en unik mulighet til å ta toget ut i Nordmarka. Kanonhallen kulturhus ligger i nærområdet og har mange konserter og øvrige arrangementer i løpet av året. Vakre Villa Solhaug kan leies til fester og anledninger. Keyserkiosk er et av områdets fasiliteter - en sjarmerende telefonkiosk fra 60-tallet med "bibliotek" for bokbytting.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Bunnpris i Grenseveien, Coop Mega Hasle, Kiwi Hasle, Meny Løren og Lille Tøyen kolonial. For ytterligere servicetilbud har Ensjø et godt og variert utvalg. Det er også kort vei til Hasle Torg, Tøyen senter, Carl Berners plass og Fyrstikktorget. I tillegg er det gangavstand til alle Oslos handlegater med alt det innebærer av hovedstadens fasiliteter og servicetilbud.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, trikk, T-bane, tog og flybuss, hvorav nærmeste bussholdeplass er Einars vei noen få meter unna boligen. Nærmeste jernbanestasjon er på Tøyen, og nærmeste T-banestasjon er på Hasle.

Eiendommen har gangavstand til Hasle barneskole, Frydenberg ungdomsskole og Teglverket skole (1-10 trinn). Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Nærmeste er Keyserløkka barnehage som ligger bare en kort gåtur unna boligen.

Entré

Entréen gir et fint førsteinntrykk av leiligheten og binder de fleste rommene sammen med en god måte. Det er rom for å sette fra seg sko og henge fra seg yttertøy. Entréen er også tilknyttet kott med ekstra lagringsplass.

Stue

Stuen er rektangulær og byr på flere innredningsmuligheter. Gulvet er belag med 1-stavs eikeparkett fra 2017, ellers malte overflater fra 2018/19. Det er god plass til sofagruppe, tv-seksjon, spisebord og tilhørende møblement. I det ene hjørnet står det også en peisen som varmer godt på kaldere dager.

Kjøkken

Ikea kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminat benkeplate med nedsenket oppvaskkum. Over benkeplaten er det belysning. Videre er kjøkkenet utstyrt med ventilator og integrerte hvitevarer som induksjonskoketopp, komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Oso varmtvannsbereder fra 2010 på 50 L. er montert i benkeskap. På kjøkkenet er det også plass til et hyggelig frokostbord med nærhet til vindu.

Bad

Badet er fra 1998 og utbedret i regi av borettslaget. Gulv og vegger er flislagt, og det er montert elektrisk panelovn på vegg. Baderomsinnredningen er ny i 2019 og består av servant med underskap, speil med belysning, toalett og dusjhjørne med innfellbare glassdører. I tillegg er det opplegg for vaskemaskin og avtrekksventil i himling.

Balkong

Fra stuen er det utgang til en sydvendt balkong på ca. 6,2 kvm med meget gode solforhold. Balkongen er overbygget med levegg av glass på begge sider. Gulvflater er belagt med treheller og markise er montert i tak. Det er også belysning og stikkontakt på balkongen.

Soverom

Boligen har to soverom, begge av god størrelse med plass til stor seng og nattbord på hver side. På det ene soverommet medfølger et garderobeskap på 1 meter og på det er andre er det plass til oppbevaringsløsning. Begge rommene er holdt lyse og vender mot rolige omgivelser.

Felleskostnader

3.906,- pr. mnd. Inkluderer: Drift og vedlikehold, kommunale avgifter, felles forsikringer, trappevask, kabel-tv, vaktmestertjenester, snørydding/gressklipping m.m.

Herav:
Felleskostnader kr. 3.476,-
Trappevask kr. 125,-
Kabel-tv kr. 305,-

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Etasje

3 etasje
 

Garasje / Parkering

Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere gratis døgnet rundt - hele uken - også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr på kr 3000,- i året. For mer info se www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering.

Borettslaget har p-plasser som leies ut etter ventelister. Søknad sendes elektronisk via hjemmesiden. Det må derfor påregnes ventetid.

Hver andel kan også få utlevert kort som gjelder 24 t på gjesteparkering.

Styret ser på muligheten for å legge til rette for elbillading.

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr. 1 136 344 pr. 31.12.18 Formuesverdi som sekundærbolig kr. 2 090 839 pr. 31.12.18 Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Byggemåte

Boligblokken ble oppført i 1953. Gulvflater i kjeller og etasjeskillere av betong. Yttervegger og bærende konstruksjoner av murverk, utvendige fasader består av pussede og malte overflater med innslag av teglstein. Takkonstruksjon av tre i saltaks form utvendig tekket med betongtakstein, ikke besiktiget.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest datert 06.02.1961 for eiendommen.
Det foreligger ferdigattest datert 01.10.2010 for fasaderehabilitering og utvidelse av balkonger.

Boligens areal

Primærrom: 66 kvm, Bruksareal: 66 kvm, Bruttoareal: 73 kvm

3. etasje:
Bruksareal: 66 m².
Primærrom: 66 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Entre, baderom, kjøkken, spisestue/stue og to soverom.
Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av innvendige vegger mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet likt primærrommenes bruksareal (BRA). Se vedlagte takst for nærmere beskrivelse av arealbetegnelser. 

Adgang til utleie

Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate bruken av boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burrettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslags vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Oppvarming

Oppvarming med elektrisitet, kombinert med peisovn i stue.

Bevaringsverdig

Nei.

Regulering

Eiendommen er regulert til boligformål etter bestemmelsene i S-2864, datert 14.05.1986.

Konsesjon / Odel

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

Servitutter / tinglyste rettigheter og forpliktelser

Det er registrert to servitutter/heftelser på borettslagets grunnbok. Disse omhandler blant annet regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn (1953) og skjønn (1980).

Gjelder denne registerenheten med flere. Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter overnevnte heftelser/servitutter og fellesgjeld.

Vei/vann/avløp

Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Oslo kommune. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.

Borettslag

Borettslaget består av 267 andelsleiligheter. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Keyserløkka Øst Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 950 158 506. Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.

Borettslagets hjemmeside: www.keyserlokkaost.no

Borettslaget har et overnattingsrom som er mulig å leie med seks sengeplasser.

Fellesvaskeriene er i Finns vei 5, Økernveien 80 og Einars vei 4,5 og 17, og skal brukes i henhold til gjeldende regler.

Fellesgjeld / lånevilkår

Andel fellesgjeld for denne leiligheten utgjør kr. 266.289,- pr. 19.08.2019.
Andel fellesformue for denne leiligheten utgjør kr. 66.852,- pr. 31.12.2018.

Borettslaget har lån. Spesifikasjon:

Lånenummer: EIKA1-152021434
Type: A
Restsaldo: 65.547.062,-
Restløpetid: 16 år 3 md.
Term pr. år: 12
Rente: Flyt, 2,35%
Andel av saldo: 266.289,-
Kapitalkostnader: 1.645,-
Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei

Forutsatt at man har skattbar inntekt så får man på lik linje som et vanlig boliglån skattefradrag på andelens fellesgjeld.

Andel fellesgjeld

266 289

Andel formue

66 852

Forsikring

Tryg Forsikring Polisenummer: 6651903

Hva skjer i gården / vedlikehold etc.

Planlagte oppgaver fremover:
- Utredning av nye ladepunkter for El-bil ved parkeringsplassene. (pågår)
- Vask av balkongfasadene.
- Inntaksrommene består av bade gammel og ny teknologi. Utskifting er gjort ved behov, men en oppgradering vurderes gjennomført for alle rommene.
- Oppussing av oppgangene. (planlegges 2019/2020).
- Det vurderes å legge om til ny energibesparende belysning.
- Lyspunkter i loft og kjeller vurderes også omlagt til ny energibesparende belysning.
- Taket på Einars vei 17-19 ble ikke tatt sammen med de andre takene i 2000 fordi det var tatt noen år tidligere. Undersøkelse har vist at det er behov for å i hvert fall sjekke taket for å avdekke tilstanden.
- Sjekk av flassende taksten og vedlikehold av takskjegg.

Tidligere, større vedlikehold og rehabilitering:
2018: Rehabilitert toalettene i velferdslokalene
2017: 5-årskontroll brannslokkingsapparater. Renset kanaler utluft kjøkken og bad
2016: Etablert velferdslokale med kjøkken. Get Safe med brannvarsling til sentral
2015: Etablert overnattingsrom
2014: Parsell- og frukthage etablert. Påbegynt treplanen (2014-18)
2013: Uterehabiliteringen ferdigstilt
2012: Vaskeriene rehabilitert. Lekeområder/skøytebane ferdigstilt
2011: Nye avfallsbrønner
2010: Fasaderehab.og nye balkonger ferdigstilt
2009: Utvendig rehabilitering påbegynt
2007: Drenering/oppganger Drenering, skiftning av dører og oppussing av oppganger
2006: Dørtelefonanlegg Foretatt utskifting av resterende dørtelefonanlegg
2001: Rehabiliteringen av vaskeriene ferdig. Påbegynt utskifting av defekte callinganlegg. Utvidet antall gjesteparkeringsplasser i Finns vei
2000: Takene rehabilitert sammen med pipene
1998: Baderomsrehabilitering
1995: Utrekksledninger fra blokkene til kloakkledning
1994: Avsluttet utskifting av hele det elektriske
anlegg

Husdyrhold

Dyrehold er ikke tillatt i borettslaget, bortsett fra i de tilfeller da det er gode grunner som tilsier at beboeren skal kunne holde dyr og at dyreholdet ikke er til ulempe for borettslagets øvrige beboere. I slike tilfeller må det søkes til styret om godkjennelse av dyreholdet før dyret anskaffes. Med "gode grunner" menes i denne sammenheng at sosiale og velferdsmessige årsaker skal ligge til grunn for en eventuell søknad.

Tilbehør

Følgende tilbehør medfølger ikke handelen: Vaskemaskin, veggmonterte hyller, lamper, persienner og sjenk i stue.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i
innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt i salgsoppgaven.

Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring

Partners har i samarbeid med If lansert et nytt og gunstig forsikringskonsept for deg som kunde. Dette innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert til en meget konkurransedyktig pris.

Kjøper (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. Husforsikring, Innboforsikring, Dobbel rente dekning, Flytteforsikring og Boligkjøperforsikring. Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte og prisen avhenger av boligtypen. Ta kontakt for ytterligere informasjon.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: avt@schalapartners.no eller SMS: 47 38 28 05 til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud ermottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. For at megler skal kunne avholde forsvarlig budrunde, bes det om at bud gis i god tid før budfristen. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises til det "Forbrukerinformasjon om budgivning", som er inntatt i salgsoppgaven.

Ved budgiving gjøres det spesielt oppmerksom på at alle som eventuelt skal stå som eiere av boligen må signere budskjema, enten bud legges inn via skjema, nett eller app. Dersom man etter akseptert bud ønsker legge til en ny person som eier må dette godkjennes av selger. I slike tilfeller vil det også kunne tilkomme et gebyr fra forretningsfører for påføring av ny kjøper/eier. Dette gebyret faktureres kjøper.

Overtagelse

Etter avtale. Vennligst angi ønsket overtagelse ved budgivning.

Ved eierskifte må erververen godkjennes av styret. Styregodkjenning kan ikke nektes dersom det ikke er saklig grunn for det.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Hvitvaskingsloven

Eiendomsmeglere er fra 1/1-2004 underlagt hvitvaskings-loven. Dette innebærer at eiendomsmegler er forpliktet til å melde mistanke om forsøk på hvitvasking til ØKOKRIM.
 

Solgt 'as is' / Salgsbetingelser

Eiendommen selges som den er, det vil si i den stand den forelå ved besiktigelse, jfr. Lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eiendom (avhl.) , § 3-9 hvor det heter: Eigedom selt "som han er" el. - Endå om eigedomen er selt "som han er" eller medliknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving. Selgeren er ikke kjent med at eiendommen er beheftet med mangler i relasjon til offentligrettslige krav utover det som opplyst tidligere, jfr. avhendingslovens, § 3-2. Skulle det vise seg at slike krav likevel ikke er oppfylt, er selgeren ikke ansvarlig for disse. Med henvisning til Avhendingslovens § 3-10, oppfordres kjøper til å undersøke eiendommen grundig og gjerne med fagmann før avtale inngås (aksept av bud).

Avhendingsloven

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Heftelser

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne. Borettslaget har dog lovbestemt pant for inntil 2 G i andelene.

Meglers vederlag

Om meglers vederlag er det avtalt 1% (minimum 45.000,-) av salgssummen inkludert evt fellesgjeld. I tillegg er det avtalt vederlag for oppgjør kr. 5.490,-, tilrettelegging kr 15.000,-, markedspakke kr. 14.990,-. For visninger er det avtalt kr. 2.500,- pr. visning. Alle tall i dette avsnitt er opplyst inklusive mva.

Ansvarlig megler:
Alexander Vu Tran