solgt

#KEYSERLØKKA , Finns vei 7

Type Leilighet
Primærrom 55m²
Bruksareal 56m²
Bruttoareal 62m²
Tomt 44 389m²
21/01/2020 09:25
Oppholdsrom 1
Soverom 1
Byggeår 1953
Gårdsnummer 128
Bruksnummer 42
Energimerking G
FINN.no 158326537
Sist endret
Prisantydning 3 500 000,-
Totalpris 3 751 623,-
Ligningsverdi 980 977,-

Beregnet totalkostnad

3 500 000,- (Prisantydning) 236 726,- (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 3 736 726,- (Pris inkl. fellesgjeld) Omkostninger 430,- (Tingl.gebyr BRL-skjøte - Statens Kartverk) 430,- (Tingl.gebyr pantedokument BRL - Statens Kartverk) 7 187,- (Gebyr utlysing forkjøpsrett) 6 850,- (Boligkjøperforsikring Legal24 (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 14 897,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 3 751 623,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Oppdragsnummer

70-19-0194

Adresse og matrikkel

Finns vei 7, 0575, Oslo, Gnr. 128 bnr. 42, andelsnr. 258 i Borettslaget Keyserløkka øst med orgnr. 950158506 i Oslo kommune

Eier

Marianne D. Søgaard

Tillegg

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners avd Kalbakken sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Forkjøpsrett

Ja, det er forkjøpsrett i borettslaget.

BRA/PROM

56 / 55 m²

Antall soverom

1

Eierform

Borettslag

Boligtype

Leilighet

Byggeår

1953

Energimerking

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G

Energiforbruk

Stipiulert energiforbruk er ca. 6655 kwh pr. år.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.

Tomt

Areal: 44 389 kvm, Eierform: Fellestomt

Felles tomt for borettslaget, opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, prydbusker, sittegrupper, lekeapparater og asfalterte arealer bestående av innkjøring og biloppstillingsplasser samt gangveier.

Borettslaget har eget hagelag.

Beliggenhet

Leiligheten ligger i et sentralt og usjenert boligområde på Keyserløkka i Oslo. "Høyt og fritt med prektig utsikt over byen og fjorden ligger Keyserløkka. Prosjektet hører til et av OBOS' flotteste. Sentralt, men likevel utenfor storbyens ståk og larm", skrev Arbeiderbladet om Keyserløkka i 1935. Dette stemmer fortsatt i 2019. Keyserløkka er et av de få, sentrumsnære områdene i Oslo som fortsatt har god plass mellom bygningene og store grønt- og parkområder tilknyttet borettslagene. Her finnes epletrær, flere lekeplasser, sittegrupper og isbane om vinteren. I borettslagets hagelag kan beboere leie en eller to pallekarmer for en liten sum hvert år for å dyrke det man måtte ønske. Hagelaget er åpent for hele borettslaget, og det er ulike bærbusker og frukttrær som alle kan forsyne seg av.

Boligen har gangavstand til høyskoler, offentlig kommunikasjon og et bredt servicetilbud. Det ligger flere parker og grøntarealer med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter i nærmiljøet, som bl.a. Kampen park, Tøyenparken med populære Tøyenbadet, Botanisk hage og Valle Hovin m.m. Tøyenparken ligger i skråningen vest for høydedraget fra Ola Narr til Kampen park og skaper flott utsikt mot sentrum og fjorden.

Tøyen togstasjon på Gjøvikbanen ligger på Keyserløkka og er en unik mulighet til å ta toget ut i Nordmarka. Kanonhallen kulturhus ligger i nærområdet og har mange konserter og øvrige arrangementer i løpet av året. Vakre Villa Solhaug kan leies til fester og anledninger. Keyserkiosk er et av områdets fasiliteter - en sjarmerende telefonkiosk fra 60-tallet med "bibliotek" for bokbytting.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Bunnpris i Grenseveien, Coop Mega Hasle, Kiwi Hasle, Meny Løren og Lille Tøyen kolonial. For ytterligere servicetilbud har Ensjø et godt og variert utvalg. Det er også kort vei til Hasle Torg, Tøyen senter, Carl Berners plass og Fyrstikktorget. I tillegg er det gangavstand til alle Oslos handlegater med alt det innebærer av hovedstadens fasiliteter og servicetilbud.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, trikk, T-bane, tog og flybuss, hvorav nærmeste bussholdeplass er Einars vei noen få meter unna boligen. Nærmeste jernbanestasjon er på Tøyen, og nærmeste T-banestasjon er på Hasle.

Eiendommen har gangavstand til Hasle barneskole, Frydenberg ungdomsskole og Teglverket skole (1-10 trinn). Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Nærmeste er Keyserløkka barnehage som ligger bare en kort gåtur unna boligen.

Entré

Entréen er et fint "første møte" med originale tregulv, og ellers lysmalte flater. Den binder rommene sammen på en god måte og er tilknyttet et praktisk kott. I kottet er det plass til sko og yttertøy. Det er forøvrig god lagringsplass i tre disponible boder.

Stue

Stuen er lys og fin med vinduer fra flere vinkler som sørger for godt med naturlig sollys inn. Gulvflatene har originale tregulv som er slipt og lakkert i 2014. Veggene er også malt i 2014/15. Den romslige størrelsen byr på flere innredningsmuligheter og det er enkelt å innrede med både sofagruppe og spisestue. Det står også en hyggelig peisovn med glassfronter (fra 2008) i stuen som bidrar med god varme og hyggelig atmosfære.

Kjøkken

Separat Ikea kjøkken fra 2010 med mye skapplass og store benkeoverflater som gjør matlagningen enkel. Innredningen har hvite, høyglans fronter og laminat benkeplate med nedsenket skyllekum og oppvaskkum. Under overskapene er det belysning og ventilatoren er fritthengende med kullfilter. Videre er kjøkkenet utstyrt med integrerte hvitevarer som keramisk koketopp, komfyr og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med fryser. Høiax varmtvannsbereder fra 2010 på 120 liter er montert i benkeskap og det er radiator på vegg under vindu. Det er også plass til et hyggelig frokostbord på kjøkkenet.

Bad

Leiligheten har et eldre bad som er pusset opp med nye fliser og innredning i 2014. Baderomsinnredningen består av servant med skuffeseksjon under, speilskap med belysning, frittstående toalett og dusjhjørne med innfellbare, buede dører. I tillegg har badet opplegg for vaskemaskin og avtrekksventil i himling.

Balkong

Fra stuen er det utgang til en veldig hyggelig balkong på 6,2 kvm. Balkongen er østvendt og på sommerstid er det sol fra morgen og til ca. 14:30. Her kan du nyte morgensolen! Det er enkelt å innrede med utemøbler og f.eks. planter. Belysning og stikkontakt er montert på vegg.

Soverom

Soverommet er svært luftig og romslig med god plass til dobbeltseng og nattbord. Rommet er vendt mot rolige omgivelser og vindu sørger for naturlig sollys inn. For å holde soverommet ryddig er det viktig med en god garderobeløsning. Her er det et innebygd skap, i tillegg medfølger det et garderobeskap på ca. 2 meter.

Felleskostnader

3.533,- pr. mnd. Inkluderer: Drift og vedlikehold, kommunale avgifter, felles forsikringer, trappevask, kabel-tv, vaktmestertjenester, snørydding/gressklipping m.m.

Herav:
Felleskostnader kr. 3.103,-
Trappevask kr. 125,-
Kabel-tv kr. 305,-

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Etasje

2. etasje

Garasje / Parkering

Området er en del av ordningen "beboerparkering". Dvs. at man med beboerkort kan parkere gratis døgnet rundt - hele uken - også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr på kr 3000,- i året. For mer info se www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering.
Borettslaget har p-plasser som leies ut etter ventelister. Søknad sendes elektronisk via hjemmesiden. Det må derfor påregnes ventetid.

Hver andel kan også få utlevert kort som gjelder 24 t på gjesteparkering.

Styret ser på muligheten for å legge til rette for elbillading.

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr. 980 977 pr. 31.12.17
Formuesverdi som sekundærbolig kr. 3 531 518 pr. 31.12.17

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).

Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Byggemåte

Boligblokken ble oppført i 1953. Gulvflater i kjeller og etasjeskillere av betong. Yttervegger og bærende konstruksjoner av murverk, utvendige fasader består av pussede og malte overflater med innslag av teglstein. Takkonstruksjon av tre i saltaks form utvendig tekket med betongtakstein, ikke besiktiget.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest datert 06.02.1961 for eiendommen.
Det foreligger ferdigattest datert 01.10.2010 for fasaderehabilitering og utvidelse av balkonger.

Boligens areal

Primærrom: 55 kvm, Bruksareal: 56 kvm, Bruttoareal: 62 kvm

2. etasje:
Bruksareal: 56 m².
Primærrom: 55 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Entre, baderom, kjøkken, spisestue/stue og soverom.
Sekundærrom: 1 m². Følgende rom er oppgitt som sekundærrom: Kott.

Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av innvendige vegger mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet likt primærrommenes bruksareal (BRA). Se vedlagte takst for nærmere beskrivelse av arealbetegnelser.

Adgang til utleie

Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate bruken av boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burrettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslags vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Oppvarming

Oppvarming med radiatorer med varmtvann fra felles fyringsanlegg og peisovn i stue. Gulvvarme på bad.

Regulering

Eiendommen er regulert til boligformål etter bestemmelsene i S-2864, datert 14.05.1986.

Konsesjon / Odel

Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.

Servitutter / tinglyste rettigheter og forpliktelser

Det er registrert to servitutter/heftelser på borettslagets grunnbok. Disse omhandler blant annet regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn (1953) og skjønn (1980).

Gjelder denne registerenheten med flere. Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter overnevnte heftelser/servitutter og fellesgjeld.

Vei/vann/avløp

Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Oslo kommune. Det er private stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.

Borettslag

Borettslaget består av 267 andelsleiligheter. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet. Keyserløkka Øst Borettslag er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 950 158 506. Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.

Borettslagets hjemmeside: www.keyserlokkaost.no

Borettslaget har både velferdsrom og overnattingsrom som er mulig å leie.

Fellesvaskeriene er i Finns vei 5, Økernveien 80 og Einars vei 4,5 og 17, og skal brukes i henhold til gjeldende regler.

Fellesgjeld / lånevilkår

Borettslaget har lån. Spesifikasjon:

Lånenummer: EIKA1-152021434
Type: A
Restsaldo: 65.274.188,-
Restløpetid: 16 år 2 md.
Term pr. år: 12
Rente: Flyt, 2,50%
Andel av saldo: 236.726,-
Kapitalkostnader: 1.485,-
Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei

Forutsatt at man har skattbar inntekt så får man på lik linje som et vanlig boliglån skattefradrag på andelens fellesgjeld.

Andel fellesgjeld

236 726 pr. 17.08.2019.

Andel formue

59 678 pr. 31.12.2018.

Forsikring

Tryg Forsikring Polisenummer: 6651903

Hva skjer i gården / vedlikehold etc.

Planlagte oppgaver fremover:
- Utredning av nye ladepunkter for El-bil ved parkeringsplassene. (pågår).
- Vask av balkongfasadene.
- Inntaksrommene består av bade gammel og ny teknologi. Utskifting er gjort ved behov, men en oppgradering vurderes gjennomført for alle rommene.
- Oppussing av oppgangene. (planlegges 2019/2020).
- Det vurderes å legge om til ny energibesparende belysning.
- Lyspunkter i loft og kjeller vurderes også omlagt til ny energibesparende belysning.
- Taket på Einars vei 17-19 ble ikke tatt sammen med de andre takene i 2000 fordi det var tatt noen år tidligere. Undersøkelse har vist at det er behov for å i hvert fall sjekke taket for å avdekke tilstanden.
- Sjekk av flassende taksten og vedlikehold av takskjegg.

Tidligere, større vedlikehold og rehabilitering:
2018: Rehabilitert toalettene i velferdslokalene
2017: 5-årskontroll brannslokkingsapparater. Renset kanaler utluft kjøkken og bad
2016: Etablert velferdslokale med kjøkken. Get Safe med brannvarsling til sentral
2015: Etablert overnattingsrom
2014: Parsell- og frukthage etablert. Påbegynt treplanen (2014-18)
2013: Uterehabiliteringen ferdigstilt
2012: Vaskeriene rehabilitert. Lekeområder/skøytebane ferdigstilt
2011: Nye avfallsbrønner
2010: Fasaderehab.og nye balkonger ferdigstilt
2009: Utvendig rehabilitering påbegynt
2007: Drenering/oppganger Drenering, skiftning av dører og oppussing av oppganger
2006: Dørtelefonanlegg Foretatt utskifting av resterende dørtelefonanlegg
2001: Rehabiliteringen av vaskeriene ferdig. Påbegynt utskifting av defekte callinganlegg. Utvidet antall gjesteparkeringsplasser i Finns vei
2000: Takene rehabilitert sammen med pipene
1998: Baderomsrehabilitering
1995: Utrekksledninger fra blokkene til kloakkledning
1994: Avsluttet utskifting av hele det elektriske
anlegg

Husdyrhold

Dyrehold er ikke tillatt i borettslaget, bortsett fra i de tilfeller da det er gode grunner som tilsier at beboeren skal kunne holde dyr og at dyreholdet ikke er til ulempe for borettslagets øvrige beboere. I slike tilfeller må det søkes til styret om godkjennelse av dyreholdet før dyret anskaffes. Med "gode grunner" menes i denne sammenheng at sosiale og velferdsmessige årsaker skal ligge til grunn for en eventuell søknad.

Tilbehør

Følgende tilbehør medfølger ikke handelen: Lamper, rullgardiner på stue og vaskemaskin.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i
innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt i salgsoppgaven.

Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring

Partners har i samarbeid med If lansert et nytt og gunstig forsikringskonsept for deg som kunde. Dette innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert til en meget konkurransedyktig pris.

Kjøper (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. Husforsikring, Innboforsikring, Dobbel rente dekning, Flytteforsikring og Boligkjøperforsikring. Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte og prisen avhenger av boligtypen. Ta kontakt for ytterligere informasjon.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: avt@schalapartners.no eller SMS: 47 38 28 05 til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud ermottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. For at megler skal kunne avholde forsvarlig budrunde, bes det om at bud gis i god tid før budfristen. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises til det "Forbrukerinformasjon om budgivning", som er inntatt i salgsoppgaven.

Ved budgiving gjøres det spesielt oppmerksom på at alle som eventuelt skal stå som eiere av boligen må signere budskjema, enten bud legges inn via skjema, nett eller app. Dersom man etter akseptert bud ønsker legge til en ny person som eier må dette godkjennes av selger. I slike tilfeller vil det også kunne tilkomme et gebyr fra forretningsfører for påføring av ny kjøper/eier. Dette gebyret faktureres kjøper.

Overtagelse

Etter avtale. Vennligst angi ønsket overtagelse ved budgivning.

Ved eierskifte må erververen godkjennes av styret. Styregodkjenning kan ikke nektes dersom det ikke er saklig grunn for det.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Hvitvaskingsloven

Eiendomsmeglere er fra 1/1-2004 underlagt hvitvaskings-loven. Dette innebærer at eiendomsmegler er forpliktet til å melde mistanke om forsøk på hvitvasking til ØKOKRIM.

Solgt 'as is' / Salgsbetingelser

Eiendommen selges som den er, det vil si i den stand den forelå ved besiktigelse, jfr. Lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eiendom (avhl.) , § 3-9 hvor det heter: Eigedom selt "som han er" el. - Endå om eigedomen er selt "som han er" eller medliknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.

Selgeren er ikke kjent med at eiendommen er beheftet med mangler i relasjon til offentligrettslige krav utover det som opplyst tidligere, jfr. avhendingslovens, § 3-2. Skulle det vise seg at slike krav likevel ikke er oppfylt, er selgeren ikke ansvarlig for disse.

Med henvisning til Avhendingslovens § 3-10, oppfordres kjøper til å undersøke eiendommen grundig og gjerne med fagmann før avtale inngås (aksept av bud).

Avhendingsloven

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Heftelser

Borettslagsmodellen innebærer at borettslaget eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget, som gir andelseier borett til en bestemt bolig.
Andelseierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av andelshaverne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre andelshaveres mislighold, eller der boligselskapet sitter på fraflyttede og usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.
Borettslaget har dog lovbestemt pant for inntil 2 G i andelene.

Meglers vederlag

Om meglers vederlag er det avtalt 1,25% (minimum 45.000,-) av salgssummen inkludert evt fellesgjeld. I tillegg er det avtalt vederlag for oppgjør kr. 5.490,-, tilrettelegging kr 15.000,-, markedspakke kr. 14.990,-. For visninger er det avtalt kr. 2.500,- pr. visning. Alle tall i dette avsnitt er opplyst inklusive mva.

Ansvarlig megler:
Alexander Vu Tran